Depo yatırımı son yıllarda “garanti kira” algısıyla öne çıktı.
Ancak sahada gerçek şu:
Her depo kazandırmaz, yanlış depo para yakar.
Depo yatırımlarında yaşanan kayıpların büyük kısmı piyasa koşullarından değil,
başta yapılan yanlış varsayımlardan kaynaklanır.
Bu yazıda en sık karşılaşılan ve en pahalıya patlayan 3 yanlışı net şekilde ele alıyorum.
1.“Her Depo Kolayca Kiralanır” Varsayımı
Bu en yaygın ve en pahalı yanılgıdır.
Gerçekler:
• Depo kiracıları seçicidir
• Metrekare kadar kullanılabilirlik önemlidir
• Boş kalan depo, hızla maliyete dönüşür
En sık elenen depolar:
• Rampasız
• Düşük tavanlı
• Manevra alanı yetersiz
Kiracı gelmeyen her ay:
• Aidat
• Vergi
• Finansman maliyeti
demektir.
2. “Tavan Yüksekliği Sonradan Telafi Edilir” Varsayımı
Depo yatırımında tavan yüksekliği:
• Raf sistemi
• Forklift kullanımı
• Depolama verimliliği
için kritik önemdedir.
Sahada net eşikler vardır:
• 6 m altı → elenir
• 8–10 m → tercih edilir
• 10 m üzeri → premium kiracı çeker
“Tavanı sonra çözeriz” yaklaşımı:
• Kiracı kaybı
• Kira düşüşü
• Uzayan boşluk süresi
getirir.
3. “Lokasyon İlçe Meselesidir” Varsayımı
Depo yatırımında lokasyon:
• İlçe değil
• Dakika meselesidir.
Kiracı şuna bakar:
• TEM’e kaç dakika?
• Kuzey Marmara’ya bağlantı var mı?
• Tır dönüşü mümkün mü?
Aynı ilçede:
• 5 dakika fark
• %15–25 kira farkı
yaratabilir.
En Sessiz Ama En Yıkıcı Sonuç: Yanlış Kiracı Profili
Yanlış varsayımlarla alınan depo:
• Yanlış kiracı çeker
• Sürekli pazarlık görür
• Hızla yıpranır
Bu da uzun vadede:
• Değer kaybı
• Likidite sorunu
demektir.
Doğru Depo Yatırımı Nasıl Olmalı?
Depo yatırımında bakılması gereken temel başlıklar:
• Tavan yüksekliği
• Rampa ve yükleme altyapısı
• Manevra alanı
• Yol ve otoyol erişimi
• Hedef kiracı profili
Bunlar net değilse, yatırım değildir.
Sonuç: Depo Yatırımı İlanla Değil, Analizle Kazandırır
Depo yatırımı:
• Metrekare oyunu değildir
• “Nasıl olsa kiralanır” işi hiç değildir
Süleyman Can Gayrimenkul Danışmanlığı olarak;
depoyu değil, gelir potansiyelini analiz ederim.
Yatırım yapmadan önce:
• Bu depo gerçekten kime hitap ediyor?
• Kaç günde kiralanır?
• Hangi fiyata pazarlık görür?
bunları netleştiriyorum.