Beyoğlu, İstanbul’un en yüksek potansiyeline sahip bölgelerinden biri olmaya devam ediyor. Ancak 2025 itibarıyla bu potansiyel, bilinçsiz mülk sahipleri için ciddi riskler barındırıyor.
Artan maliyetler, değişen kiracı profili ve hukuki süreçler, Beyoğlu’nda mülk sahibi olmayı geçmişe kıyasla çok daha dikkat gerektiren bir noktaya taşıdı.
Aşağıda, Beyoğlu’nda mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı 7 kritik riski net şekilde paylaşıyorum.
1️⃣ Yanlış Fiyatlama: En Büyük ve En Sessiz Kayıp
Beyoğlu’nda hâlâ en yaygın hata, mülkün duygusal değerle fiyatlanması.
Piyasanın üzerinde belirlenen her fiyat:
Satış süresini uzatır
İlanı “eskimiş” gösterir
Alıcıda pazarlık iştahını artırır
Sonuç: Daha düşük bir rakama, daha uzun sürede satış.
Doğru fiyat, emsallerle değil; gerçekleşmiş satışlarla belirlenir.
2️⃣ Kiracı Profili Değişti, Risk Arttı
2025 itibarıyla Beyoğlu’nda kiracı profili belirgin şekilde değişti.
Daha kısa vadeli, daha hareketli ve hukuki süreçleri zorlayan bir yapı oluştu.
Bu durum:
Tahliye süreçlerini uzatıyor
Tahsilat riskini artırıyor
Mülkün yıpranma hızını yükseltiyor
Kiracı seçimi artık sadece “kiraya vermek” değil, risk yönetimi meselesidir.
3️⃣ Eski Binalar, Yüksek Sürpriz Maliyetler
Beyoğlu yapı stokunun büyük kısmı eski.
Görünmeyen riskler:
Güçlendirme ihtiyacı
Tesisat yenileme masrafları
Belediyeden kaynaklı yaptırımlar
Satış veya kiralama öncesi bu konular netleşmemişse, mülk pazarlık masasında değer kaybeder.
4️⃣ Hukuki Uyum Eksikliği (Tapu, Kullanım, İmar)
En çok karşılaşılan ama en geç fark edilen sorunlardan biri:
Tapu – fiili kullanım – imar uyumsuzluğu
Örnekler:
Konut görünen ama ticari kullanılan mülkler
Metrekare uyuşmazlıkları
İrtifak ve şerhler
Bu detaylar satış sürecini durdurur, bazen tamamen bozar.
5️⃣ Yanlış Pazarlama, Doğru Mülkü Değersizleştirir
Beyoğlu’nda iyi bir mülk, kötü pazarlamayla sıradanlaşır.
Eksik veya hatalı ilan metni
Yanlış hedef kitle
Yetersiz görsel sunum
Mülk satılmazsa sorun her zaman mülk değildir, çoğu zaman stratejidir.
6️⃣ Piyasa Takibi Yapılmıyor
Beyoğlu durağan bir bölge değildir.
Sokak bazında bile fiyat dengeleri değişebilir.
Piyasa takibi yapılmayan mülklerde:
Geç kalınmış satışlar
Kaçırılan doğru alıcılar
Gereksiz fiyat düşüşleri görülür
2025’te “bekleyelim” demek çoğu zaman değer kaybı demektir.
7️⃣ Profesyonel Danışmanlık Alınmıyor
En kritik risk budur.
Beyoğlu gibi karmaşık bir bölgede mülk yönetimi:
İlan vermekten
Anahtar göstermekten
çok daha fazlasıdır.
Doğru analiz, doğru fiyat, doğru alıcı ve doğru zaman bir araya gelmeden başarı gelmez.
Sonuç: Beyoğlu’nda Kazanç, Bilgiyle Korunur
Beyoğlu hâlâ değerli.
Ancak 2025’te bu değer, bilinçli yönetilmeyen mülklerde hızla eriyebilir.
Mülkünüzü satmayı, kiralamayı ya da sadece mevcut durumunu analiz ettirmeyi düşünüyorsanız;
her mülkün kendine özgü bir stratejiye ihtiyacı olduğunu unutmayın.
Süleyman Can Gayrimenkul Danışmanlığı olarak, Beyoğlu’nda mülklerinizi ilan değil, analiz ve stratejiyle yönetiyorum.
Mülkünüz özelinde net bir yol haritası çizmek için birebir değerlendirme yapıyorum.