Ancak sahada gerçek şu:

Her depo kazandırmaz, yanlış depo para yakar.

Depo yatırımlarında yaşanan kayıpların büyük kısmı piyasa koşullarından değil,

başta yapılan yanlış varsayımlardan kaynaklanır.

Bu yazıda en sık karşılaşılan ve en pahalıya patlayan 3 yanlışı net şekilde ele alıyorum.

1.“Her Depo Kolayca Kiralanır” Varsayımı

Bu en yaygın ve en pahalı yanılgıdır.

Gerçekler:

• Depo kiracıları seçicidir

• Metrekare kadar kullanılabilirlik önemlidir

• Boş kalan depo, hızla maliyete dönüşür

En sık elenen depolar:

• Rampasız

• Düşük tavanlı

• Manevra alanı yetersiz

Kiracı gelmeyen her ay:

• Aidat

• Vergi

• Finansman maliyeti

demektir.

2. “Tavan Yüksekliği Sonradan Telafi Edilir” Varsayımı

Depo yatırımında tavan yüksekliği:

• Raf sistemi

• Forklift kullanımı

• Depolama verimliliği

için kritik önemdedir.

Sahada net eşikler vardır:

• 6 m altı → elenir

• 8–10 m → tercih edilir

• 10 m üzeri → premium kiracı çeker

“Tavanı sonra çözeriz” yaklaşımı:

• Kiracı kaybı

• Kira düşüşü

• Uzayan boşluk süresi

getirir.

3. “Lokasyon İlçe Meselesidir” Varsayımı

Depo yatırımında lokasyon:

• İlçe değil

• Dakika meselesidir.

Kiracı şuna bakar:

• TEM’e kaç dakika?

• Kuzey Marmara’ya bağlantı var mı?

• Tır dönüşü mümkün mü?

Aynı ilçede:

• 5 dakika fark

• %15–25 kira farkı

yaratabilir.

En Sessiz Ama En Yıkıcı Sonuç: Yanlış Kiracı Profili

Yanlış varsayımlarla alınan depo:

• Yanlış kiracı çeker

• Sürekli pazarlık görür

• Hızla yıpranır

Bu da uzun vadede:

• Değer kaybı

• Likidite sorunu

demektir.

Doğru Depo Yatırımı Nasıl Olmalı?

Depo yatırımında bakılması gereken temel başlıklar:

• Tavan yüksekliği

• Rampa ve yükleme altyapısı

• Manevra alanı

• Yol ve otoyol erişimi

• Hedef kiracı profili

Bunlar net değilse, yatırım değildir.

Sonuç: Depo Yatırımı İlanla Değil, Analizle Kazandırır

Depo yatırımı:

• Metrekare oyunu değildir

• “Nasıl olsa kiralanır” işi hiç değildir

Süleyman Can Gayrimenkul Danışmanlığı olarak;

depoyu değil, gelir potansiyelini analiz ederim.

Yatırım yapmadan önce:

• Bu depo gerçekten kime hitap ediyor?

• Kaç günde kiralanır?

• Hangi fiyata pazarlık görür?

bunları netleştiriyorum.