Ancak sahada gördüğüm tablo şu:
Sanayi arsası alanların büyük bölümü aynı kritik hatayı yapıyor.

Ve bu hata, yatırımın kârlılığını ciddi şekilde düşürüyor.

Hata: “Metrekare Fiyatına” Odaklanmak

En yaygın yaklaşım şu:

• “Bölgedeki en uygun metrekare fiyatı hangisi?”

• “Yan parsele göre ucuz mu?”

• “Fiyatı düşükse kaçırmayalım.”

Oysa sanayi arsasında kazanç, sadece metrekare fiyatından gelmez.
Asıl belirleyici olan:

• İmar fonksiyonu

• Emsal (KAKS) oranı

• Yükseklik sınırı

• Çekme mesafeleri

• Yol cephesi

• Tır manevra imkânı

Ucuz görünen arsa, yapılaşma kısıtı nedeniyle aslında pahalı olabilir.

İmarı Okumadan Alım Yapmak

Sanayide en büyük risk:

“Nasıl olsa sanayi imarlı.”

Sanayi imarlı olmak tek başına yeterli değildir.

Sorulması gerekenler:

• Hangi tür sanayi? (Küçük sanayi, orta ölçekli, depolama vs.)

• Parsel içinde yapı yaklaşma sınırları ne?

• Taks ve Kaks oranı ne?

• Tevhid veya ifraz gerekecek mi?

• Yol terk veya kamulaştırma riski var mı?

Bu sorular sorulmadan alınan arsa, yatırım değil belirsizliktir.

Altyapı ve Lojistik Gerçeği

Bir sanayi arsasının değeri:

• Ana arterlere yakınlığı

• Liman, havalimanı, otoyol bağlantısı

• Organize sanayiye entegrasyonu

• Elektrik, doğalgaz, su altyapısı

gibi unsurlarla belirlenir.

Ucuz arsa çoğu zaman:

• Yol problemi olan

• Parsel şekli verimsiz

• Altyapı eksik

• Gelişim aksının dışında kalan arsa olur.

“Bekler, Nasıl Olsa Değerlenir” Yanılgısı

Sanayi arsasında ikinci büyük hata:

“Arsa bekler, değerlenir.”

Her arsa değerlenmez.
Değerlenen arsalar:

• Planlı gelişim bölgesinde olan

• Sanayi yoğunlaşmasının arttığı

• Talebin sürdürülebilir olduğu
  yerlerdir.

Gelişim aksı dışında kalan arsa yıllarca yerinde sayabilir.

Ruhsat ve İnşaat Süreci Hesaplanmıyor

Arsayı aldıktan sonra süreç başlar:

• Proje çizimi

• Ruhsat süresi

• Zemin etüdü

• İnşaat maliyeti

• Finansman planı

Bu kalemler hesaba katılmadan yapılan alım, yatırım bütçesini zorlar.

Sanayi yatırımında kazanç;
arsa alırken değil, toplam proje maliyeti doğru hesaplandığında ortaya çıkar.

Gerçek Yatırımcı Ne Yapar?

Profesyonel yatırımcı:

• Önce imar durumunu analiz eder

• Yapılabilir inşaat alanını hesaplar

• Bölgedeki kira çarpanına bakar

• Alternatif kullanım senaryosu çıkarır

• Çıkış stratejisini belirler

Arsa almaz.
Proje potansiyeli satın alır.

Sonuç: Ucuz Arsa Değil, Doğru Arsa Kazandırır

Sanayi arsasında hata genellikle şurada başlar:

“Fiyat iyi, kaçırmayalım.”

Oysa asıl soru şudur:

• Bu arsa ne kadar yapı üretir?

• Üretilen yapı ne kadar kira getirir?

• Çıkışta kim alır?

Süleyman Can Gayrimenkul Danışmanlığı olarak;
arsa satmam, arsanın üreteceği potansiyeli analiz ederim.

Sanayi yatırımında fark, metrekarede değil, stratejidedir.